Sonniger Garten inklusive – Gepflegtes Wohnen in ruhiger Lage von Herbertingen !

Detailinfo

• Anzahl Schlafzimmer: 7
• Anzahl Badezimmer: 2
• Heizungsart: Zentral
• Befeuerung: Gas
• Zustand: Gepflegt
• Energieausweis: Bedarf
• Endenergiebedarf: 278.20 kWh/(m²*a)
• Energieausweis gültig bis: 2035-11-17
• Baujahr lt. Energieausweis:
• Energieeffizienzklasse: H
• wesentlicher Energieträger: Gas
• Verfügbar ab: sofort

Objektbeschreibung

Das ursprünglich im Jahr 1954 in massiver Bauweise errichtete Wohnhaus wurde 1958 durch einen Anbau erweitert und bietet heute eine großzügige Gesamtwohnfläche von ca. 155,56 m². Mit seinem durchdachten Raumangebot eignet sich die Immobilie ideal für Familien mit größerem Platzbedarf und bietet vielfältige Nutzungsmöglichkeiten.

Insgesamt stehen sechs Zimmer zur individuellen Nutzung, zwei Badezimmer sowie eine Küche zur Verfügung. Ergänzt wird das Raumangebot durch mehrere Abstell- und Technikräume im Untergeschoss.

Untergeschoss:
Das Untergeschoss umfasst eine Waschküche mit Heizraum sowie fünf weitere Kellerräume. Einer dieser Räume wurde ursprünglich als Garage genutzt. Die Raumhöhe beträgt hier ca. 1,70 m und bietet zusätzliche Nutz- und Lagerflächen.

Erdgeschoss:
Bereits beim Betreten des Hauses empfängt Sie ein Windfang mit angeschlossenem Treppenhaus. Von dem großzügigen Flur aus gelangen Sie in sämtliche Räume dieser Ebene. Neben der Küche befindet sich hier ein offen gestalteter Wohn- und Essbereich, der im Laufe der Jahre zusammengelegt wurde und ein angenehmes Wohngefühl schafft. Zwei Schlafzimmer sowie ein Badezimmer vervollständigen das Erdgeschoss.

Dachgeschoss:
Im Dachgeschoss stehen vier weitere Schlafzimmer sowie ein zweites Badezimmer zur Verfügung. Die Warmwasserversorgung erfolgt auf dieser Ebene über einen separaten Boiler. Darüber hinaus besteht Zugang zum nicht ausgebauten Dachspitz, der zusätzliche Abstellmöglichkeiten bietet.

Besonders interessant ist die Möglichkeit zur Einrichtung einer zusätzlichen Wohneinheit, da ein Küchenanschluss bereits vorhanden ist. Dadurch eignet sich die Immobilie grundsätzlich auch als Mehrgenerationenhaus oder zur Nutzung als Zweifamilienhaus.

Das Grundstück wird durch eine Garage sowie ein weiteres Nebengebäude ergänzt, das derzeit als Holzschuppen genutzt wird.

Lage

Das Grundstück befindet sich in sonniger Wohnlage, direkt im Ortskern von Herbertingen.

Herbertingen, eine Gemeinde mit rund 5.000 Einwohnern im Herzen der Region Bodensee-Oberschwaben, hat sich in den vergangenen Jahrzehnten von einem ursprünglich landwirtschaftlich geprägten Dorf zu einer lebendigen, modernen Kultur- und Freizeitgemeinde entwickelt.

Trotz der ländlichen Umgebung bietet der Ort eine sehr gute Infrastruktur: Kindergärten, Schulen, Ärzte sowie vielfältige Einkaufsmöglichkeiten und Freizeitangebote befinden sich in unmittelbarer Nähe und machen Herbertingen zu einem attraktiven Wohnstandort für Familien, Berufstätige und Ruhesuchende gleichermaßen.

Das Grundstück (Flst. Nr. 6005) umfasst eine Fläche von 820 m² und überzeugt durch einen gepflegt angelegten Garten sowie überwiegend befestigte bzw. gepflasterte Außenflächen.

Rückseitig des Hauses befindet sich eine Garage. Ergänzend stehen eine Wiesenfläche sowie Möglichkeiten zur Anlage eines Gemüse- oder Nutzgartens zur Verfügung – ideal für alle, die gerne naturnah wohnen und den Außenbereich aktiv nutzen möchten.

Ausstattung:

Das Wohnhaus präsentiert sich insgesamt in einem gepflegten Allgemeinzustand und vermittelt einen soliden Gesamteindruck. Die Immobilie wurde in massiver Bauweise errichtet; sowohl das Mauerwerk als auch das Dach befinden sich in einem guten Zustand.

Im Erdgeschoss wurden bereits moderne 3-fach verglaste Holzfenster mit Rollläden eingebaut. Darüber hinaus wurde die Elektroinstallation überwiegend erneuert. Im Obergeschoss sind hingegen noch die ursprünglichen 2-fach verglasten Holzfenster vorhanden.

Die Sanitärbereiche entsprechen überwiegend dem Ausstattungsstandard der 1980er-Jahre. Beheizt wird das Wohnhaus über eine Gas-Zentralheizung aus dem Jahr 1992; auch die Rohrleitungen stammen größtenteils aus dieser Zeit. Zusätzlich sorgt ein mit Öl betriebener Kachelofen im Erdgeschoss für eine angenehme Wohnatmosphäre.

Insgesamt befindet sich die Immobilie überwiegend im baujahrestypischen Zustand der Jahre 1954 bzw. 1958. Neben den üblichen Schönheitsrenovierungen, wie Maler- und Bodenbelagsarbeiten, bietet insbesondere die Erneuerung der älteren Fenster im Obergeschoss Potenzial zur energetischen Verbesserung des Gebäudes.

Derzeit sind sämtliche Wohnräume mit Teppichboden ausgestattet. Nach Auskunft der Eigentümer befinden sich unter den vorhandenen Bodenbelägen teilweise Parkettböden. Die Sanitärbereiche sind gefliest.

Sanierungsempfehlung:
Aus heutiger Sicht empfiehlt sich eine schrittweise Modernisierung der Immobilie, vorwiegend vor dem Hintergrund des überwiegend ursprünglichen Ausstattungsstandards. Vorrangig anzuraten ist die Erneuerung der noch zweifach verglasten Holzfenster im Obergeschoss, um den energetischen Standard nachhaltig zu verbessern.

Im Zuge zukünftiger Renovierungsmaßnahmen können zudem die üblichen Schönheitsreparaturen, wie Maler- und Bodenbelagsarbeiten, durchgeführt werden. Darüber hinaus bietet sich perspektivisch eine Modernisierung der Sanitärbereiche sowie die Erneuerung der Heizkörper und Rohrleitungen an, um die technische Ausstattung an heutige Wohnstandards anzupassen.

Sonstiges:

Energieausweis:
Im Gegensatz zum errechneten Endenergiebedarf betrug der tatsächliche Gasverbrauch im Zeitraum von 01.10.2024-30.09.2025 : 25.546 kwh.

Provision:
Im Erfolgsfall hat der Käufer für den Nachweis oder die Vermittlung für die im Datenblatt genannte Provision aus dem Kaufpreis bei Vertragsabschluss zu bezahlen. Alle Angaben basieren auf Informationen, die vom Auftraggeber zu Verfügung gestellt wurden. Der Makler übernimmt keine Gewähr für deren Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität.

Flächenberechnung:
Die Maße für die Berechnung der Nutz- und Wohnflächen wurden großteils den Originalbauplänen der vom Veräußerer zur Verfügung gestellten Unterlagen entnommen. Die Firma Fürst Immobilien Makler & Sachverständige GbR übernimmt keinerlei Haftung für die Richtigkeit der Berechnung und der Flächenangaben.