Charmantes 2-Familienhaus mit großzügigem Garten in Friedrichshafen!

Detailinfo

• Anzahl Schlafzimmer: 6
• Anzahl Badezimmer: 2
• Anzahl sep. WC: 2
• Anzahl Terrassen: 1
• Anzahl Balkone: 1
• Anzahl Stellplätze: 3
• Heizungsart: Zentral
• Befeuerung: Gas
• Etagenzahl: 3
• Zustand: Gepflegt
• Energieausweis: Bedarf
• Endenergiebedarf: 138.40 kWh/(m²*a)
• Energieausweis gültig bis: 2035-09-21
• Baujahr lt. Energieausweis:
• Energieeffizienzklasse: E
• wesentlicher Energieträger: Gas
• Verfügbar ab: OG Anfang 2026

Objektbeschreibung

In einer der begehrtesten Wohnlagen von Friedrichshafen präsentiert sich dieses charmante Zweifamilienhaus, das gekonnt Geschichte und modernes Wohnen vereint. Ursprünglich im Jahr 1937 als großzügiges Einfamilienhaus errichtet, wurde es 1997 umfangreich aufgestockt und in zwei Wohneinheiten unterteilt. Das 587 m² große Grundstück bietet reichlich Raum zum Leben und überzeugt mit seiner ruhigen Randlage – ideal für alle, die ein Zuhause in naturnaher, zugleich aber stadtnaher Umgebung suchen. Auf dem Grundstück befindet sich eine großzügige Garage mit mehreren Anbauten, die vielseitige Nutzungsmöglichkeiten bietet – ideal für die Unterbringung von Fahrzeugen, Gartengeräten und weiterem Bedarf. Außerdem rundet ein gepflegter Fischteich das Grundstück harmonisch ab und sorgt für eine besondere Wohlfühlatmosphäre.

Die Erdgeschosswohnung des Zweifamilienhauses ist aktuell solide vermietet, während das Ober- und Dachgeschoss Ende 2025 frei wird. Damit eröffnet die Immobilie vielseitige Nutzungsmöglichkeiten – sei es als attraktive Kapitalanlage oder als ideales Mehrgenerationenhaus.

Untergeschoss:
Im Untergeschoss befindet sich ein ehemaliger Bunker in Form eines Gewölbekellers sowie der Technikraum mit der Heizanlage. Ergänzt wird diese Ebene durch einen Kellerraum mit Dusche und Waschbecken, der aktuell als Waschküche genutzt wird, einen separaten Kellerraum für die Erdgeschosswohnung sowie eine großzügige Werkstatt.

Erdgeschoss:
Die derzeit vermietete 3-Zimmer-Wohnung mit ca. 88 m² Wohnfläche (inkl. Wintergarten) überzeugt durch eine durchdachte Raumaufteilung. Vom Eingangsbereich aus erreichen Sie das helle Wohnzimmer, zwei Schlafzimmer, das Badezimmer, ein separates WC sowie die Küche. Ein besonderes Highlight bildet der abgeschlossene Wintergarten mit Essbereich, der einen herrlichen Blick ins Grüne eröffnet und zu entspannten Stunden einlädt.

Obergeschoss:
Über das im Zuge der Aufstockung im Jahr 1997 errichtete Treppenhaus gelangen Sie in die zweite Wohneinheit, die sich über das Ober- und Dachgeschoss erstreckt. Das Obergeschoss bietet rund 88 m² Wohnfläche und überzeugt durch eine gelungene Aufteilung: Ein Flur führt in das Wohnzimmer, ein separates Esszimmer, ein helles Badezimmer, ein Gäste-WC sowie eine großzügige Wohnküche mit Zugang zum Wintergarten und zur vorgelagerten Terrasse. Vom Wintergarten aus besteht zudem ein direkter Zugang in den Garten, wodurch ein besonders harmonischer Übergang zwischen Innen- und Außenbereich geschaffen wird.

Dachgeschoss:
Im Zuge der Aufstockung im Jahr 1997 wurde das Gebäude um ein Dachgeschoss erweitert. Auf dieser Ebene stehen zwei großzügige, bereits ausgebaute Zimmer zur Verfügung, die derzeit als Schlafzimmer und Arbeitszimmer genutzt werden. Ein weiteres Highlight ist die überdachte Loggia, die einen schönen Ausblick eröffnet und zum Verweilen einlädt.

Lage

Das Grundstück (Flst. Nr. 115/6) umfasst 587 m² und befindet sich in attraktiver und ruhiger Lage von Friedrichshafen. Neben dem Wohnhaus steht eine großzügige Garage mit angebauten Schuppen zur Verfügung, die vielfältige Nutzungs- und Abstellmöglichkeiten bieten.

Das Grundstück ist pflegeleicht angelegt und bietet vor der Garage zusätzliche Stellplätze für Fahrzeuge. Es ist nahezu vollständig eingefriedet und überzeugt mit einer ansprechenden Gestaltung aus Rasenflächen, einem großzügigen Fischteich sowie wertvollem alten Baumbestand.

Die zentrale, dennoch angenehme Lage bietet eine hervorragende Kombination aus urbanem Wohnen und guter Erreichbarkeit aller wichtigen Einrichtungen. Dank der optimalen Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sowie an die Hauptverkehrsachsen ist die Immobilie sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger interessant.

Die Umgebung ist geprägt von gepflegter Wohnbebauung und einer angenehmen, familienfreundlichen Nachbarschaft. Ärzte, Apotheken, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Kindergärten befinden sich in unmittelbarer Nähe und sorgen für eine hervorragende Versorgung im Alltag. Die Nähe zum Bodensee mit seinen vielfältigen Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten steigert die Attraktivität zusätzlich.

Friedrichshafen selbst ist eine der bedeutendsten Städte der Bodenseeregion und verbindet hohe Lebensqualität mit moderner Infrastruktur. Die Stadt ist wirtschaftlich stark aufgestellt, kulturell vielseitig und bietet durch ihre Lage am Bodensee einen außergewöhnlichen Freizeitwert. Alle Einrichtungen des täglichen Bedarfs sind schnell erreichbar, sodass der Standort als Wohnstandort langfristig eine hohe Wohnqualität und Werthaltigkeit garantiert.

Ausstattung:

Das Gebäude wurde 1937 in solider Massivbauweise errichtet. Im Jahr 1997 erfolgte die Aufstockung um ein weiteres Geschoss, 1991 wurde die Terrasse überdacht und 2007 kam der darauf errichtete Wintergarten mit angrenzender Dachterrasse hinzu.

1997 wurde das Gebäude im Zuge der Aufstockung umfassend modernisiert und auf den damaligen Stand gebracht. Seither präsentiert sich die Immobilie in einem sehr gepflegten Allgemeinzustand. Die Fenster im Erdgeschoss sind als zweifach verglaste Holzfenster ausgeführt, während im Ober- und Dachgeschoss vermutlich im Zuge der Aufstockung zweifach verglaste Kunststofffenster eingebaut wurden.

Die Ausstattung des Hauses überzeugt durch eine solide und gepflegte Ausführung. Im Erdgeschoss sorgen Laminatböden für eine moderne Optik, während Küche, Wintergarten und Sanitärbereiche mit zeitlosen, pflegeleichten Fliesen versehen sind. Im Obergeschoss schafft das überwiegend verlegte Parkett eine warme und hochwertige Wohnatmosphäre, ergänzt durch elegante Fliesen in den Bädern. Der Keller ist größtenteils gefliest und damit ideal für eine vielseitige Nutzung. Im Dachgeschoss verleihen Teppich- und PVC-Beläge den Räumen eine gemütliche Note.

Die Wärmeversorgung erfolgt über eine Gas-Zentralheizung aus dem Jahr 1997. Das Badezimmer im Obergeschoss wurde bereits modernisiert und verfügt über eine behindertengerechte Sitzbadewanne, während das Badezimmer im Erdgeschoss vermutlich Ende der 1970er-Jahre erneuert wurde. Darüber hinaus wurden in den 1990er-Jahren Teile der Wasser- und Abwasserleitungen sowie die Elektrik erneuert, sodass die Immobilie insgesamt in einem gepflegten und soliden Zustand überzeugt.

Insgesamt vermittelt das Haus einen sehr gepflegten Gesamteindruck, der von sorgfältiger Pflege und laufender Instandhaltung zeugt.

Sanierungsempfehlung: Mittelfristig ist die Erneuerung der Heizungsanlage sowie eine Modernisierung der Erdgeschosswohnung zu empfehlen. Dies betrifft insbesondere die Sanitärbereiche, Bodenbeläge und Malerarbeiten.

Sonstiges:

Mieteinnahmen:
Die jährliche Nettomieteinnahme beläuft sich aktuell auf 6.600,00 € zzgl. Nebenkostenvorauszahlung. Die Erdgeschosswohnung ist seit 2021 solide vermietet. Da die Grundmiete seit Mietbeginn unverändert geblieben ist, besteht ein attraktives Potenzial für Mieterhöhungen im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten.

Flächenberechnung:
Die Maße für die Berechnung der Nutz- und Wohnflächen wurden großteils den Originalbauplänen der vom Veräußerer zur Verfügung gestellten Unterlagen entnommen. Die Firma Fürst Immobilien Makler & Sachverständige GbR übernimmt keinerlei Haftung für die Richtigkeit der Berechnung und der Flächenangaben.

Provision:
Im Erfolgsfall hat der Käufer für den Nachweis oder die Vermittlung für die im Datenblatt genannte Provision aus dem Kaufpreis bei Vertragsabschluss zu bezahlen. Alle Angaben basieren auf Informationen, die vom Auftraggeber zu Verfügung gestellt wurden. Der Makler übernimmt keine Gewähr für deren Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität.